Казалось бы, что мешает Братску нормально жить и развиваться? Промышленный город, хороший климат (настоящая зима и нешуточное лето), да, пусть плохая экология, но где она сейчас улучшается? Предлагаем читателю узнать о реальном лабораторном эксперименте по развитию города, который случился в муниципальной думе.
Дано
Город Братск. Убывающее население. Ветшающая инфраструктура. Город не переживал строительный бум в «нулевые» годы и в «десятые» тоже, в то время, когда через это проходили все крупные города, некоторые из них после этого не узнать. Вряд ли город в будущем ждёт массовое строительство, но строительство нового жилья необходимо в любом случае. В том числе требуется строительство домов эконом– и премиум-класса. Не только для увеличения количества квартир, но прежде всего для развития рынка жилья и качества его обслуживания. Если горожанин не живёт в новом доме и не имеет средств, чтобы приобрести в нём квартиру, наличие в городе новостроек всё равно косвенно повлияет на его жизнь. Хотя бы положительным примером обслуживания и общим престижем города, в котором уже есть или строится новое жильё. Например, в СССР, где все были равны, всегда старались улучшать качество строительства — появлялись дома улучшенной планировки, нестандартные и высотные дома ещё более улучшенной планировки, создавались кооперативы и МЖК.
Задача
Построить новые дома. В нашем случае — в условиях уже имеющейся плотной городской застройки закрыть пустые пространства там, где ранее снесли жильё по федеральной программе переселения. (Отсюда и далее в этом же смысле будет применяться термин «точечная застройка»).
Приборы и материалы
Имеется несколько застройщиков, которые готовы строить новые дома даже в сложных условиях финансовой неопределённости в стране. Строить будут не быстро, но намерения выражают четко. Из инструментов доверия — только критерий веры, и иных не будет. Одни застройщики работают по плану комплексного развития территории (КРТ), другие хотят заняться точечной застройкой в местах, где генеральным планом города определено строительство многоквартирных домов. О точечной застройке и пойдёт речь.
Проблема
Неожиданное препятствие для строительства жилых домов: для Братска существует норматив парковочных мест — одно парковочное место на одну квартиру. Потенциально проблему можно решить, если строительство ведётся по КРТ. Как правило, КРТ предполагает отведение земли ровно столько, сколько нужно для реализации этого проекта. Понятно, что такая щедрость возможна только на окраине города (хотя в Братске слово «окраина» звучит странно, поскольку от одной окраины Центрального района до другой — 40 минут или один час пешего хода).
Ситуация осложняется, если это точечная застройка. Можно с уверенностью сказать, что сейчас ни один многоквартирный дом в Братске не отвечает требованию «одна квартира — одно парковочное место». В результате реализации федеральной программы «Комфортная городская среда» в некоторых дворах были построены огромные парковки (например, двор по бульвару Космонавтов, объединяющий дома № 24, 26, 26а, 28 и 30, или двор по бульвару Космонавтов, 3; ул. Советская, 22 и 28). Но вряд ли в большинстве обновлённых дворов количество парковочных (стояночных) мест дотягивает хотя бы до 30-процентной обеспеченности, при этом дальше расширять парковки (стоянки) просто уже некуда.
Автор текста не поленился, сходил после 18:00 во двор по бульвару Космонавтов, 3, где находится, наверное, самая большая парковка в городе, и посчитал автомобили. Их оказалось 130 штук, притом что часть автомобилей просто стояла в проезде. В этом доме 333 квартиры, получается, что обеспеченность парковками еле дотягивает до 40 %. Здесь стоит напомнить ещё раз — норматив в 100 % обеспеченности касается только нового, строящегося жилья, но мысленно представим себе возле дома по Космонавтов, 3 ещё одну парковку, на 203 автомобиля, чтобы «добить» до 100 %. И ещё одну для стоящего рядом дома на Космонавтов, 7 (а там 313 квартир), а потом дальше — для Космонавтов, 11 (258 квартир) и для Космонавтов, 15 (378 квартир). Как-то это больше на стихийное бедствие похоже, а не на жилой микрорайон.
Понятно, что при точечной застройке, а это, например, территория по четной стороне улицы Подбельского до транспортного кольца на улице Мира, где застройщик планирует поставить два пятиэтажных дома, или территория между «Орбитой», детским садом № 26, школой № 46 и домом по ул. Маршала Жукова, 3, выполнить норматив 100-процентной обеспеченности парковочными местами физически невозможно. Никогда. То есть совсем.
Застройщики предлагают снизить норматив хотя бы вполовину и только для точечной застройки (не для КРТ). То есть — не каждой квартире по одному парковочному месту, а одно парковочное место на две квартиры (50 % обеспеченности парковкой). Доводы застройщиков просты — проект строительства проходит экспертизу, которая учитывает и городской норматив парковочных мест. Но! Важный момент! Кроме парковки на этой ограниченной (ещё раз напомним, речь о точечной застройке, а не о КРТ) территории для новостройки обязательны детский и спортивный городок, зелёная зона, место отдыха для взрослых жильцов, площадка для сбора отходов и обязательный проезд вокруг дома для пожарного автомобиля. Если требования не выполнены, то проект не проходит экспертизу, нет и не будет строительства.
При этом надо понимать — застройщик, безусловно, планирует получить выгоду от проданных квартир. Иначе зачем строить? По словам представителя застройщика, потенциальные новосёлы прежде всего обращают внимание на состояние зелёной зоны и мест отдыха, а не на парковку.
Но почему точечная застройка так привлекает? Никто об этом не говорил вслух, но, предполагаем, при точечной застройке есть один важный плюс для самого застройщика и для стоимости квартир — вся необходимая инфраструктура уже есть, коммуникации уже подведены, а это очень серьёзная экономия.
Ход (не)решения проблемы
Предложение застройщиков первый раз прозвучало 29 января нынешнего года на градостроительном совете. Тогда единого мнения среди архитекторов не было, но градостроительный совет не принимает окончательного решения. Решение принимает городская дума.
В сентябре первый раз вопрос был поднят на депутатской комиссии по городскому хозяйству 15 сентября, но был перенесён для подробного и расширенного рассмотрения на депутатские слушания.
На депутатских слушаниях депутатам представили схему того, как будет выглядеть территория новостройки по ул. Подбельского в случае, если там будет 100 % парковок. Смотреть на эту схему необязательно, она легко описывается словами: это два дома и сплошная парковка. При этом это два пятиэтажных дома (всего 128 квартир). Дополнительно представитель застройщика пояснил, что выйти за пределы территории он не может.
Разумеется, мнения разделились. Малая часть депутатов (здесь и далее мы не напишем ни одной фамилии, чтобы газету не обвинили в предвзятости) высказалась в духе: «Надо дать городу новое жильё и стимул к развитию. Наконец-то появились застройщики, которые планируют какие-то улучшения».
Вторая часть депутатов, которые не в первый раз зачем-то «торпедируют» благие начинания, ударилась в велеречивую демагогию:
— Вот я погуглил, в других регионах нормативы даже выше.
На самом деле в интернете были найдены региональные нормы, а у каждого города свой норматив, и норматив в 100 %, по словам одного из представителей застройщика, существует только в двух городах России — в Братске и Южно-Сахалинске. Собственно, и там и там толком ничего не строится.
— Мы должны думать о будущем города, надо расширять парковки.
На самом деле город строится не для автомобилей, а для людей. Если уж думать о самом что ни на есть будущем, а не на 20–30 лет вперёд, то экологически неблагополучный город должен жить вообще без парковок-стоянок во дворах. Кроме того, опыт показывает, что расширение парковок ни к чему хорошему не приводит, мест не хватает никому и никогда.
— Надо строить подземные и надземные парковки.
Удивительно, с какой лёгкостью об этом рассуждали депутаты, но никто ни разу не вспомнил, что парковочное место под землёй порой стоит, как половина однокомнатной квартиры. Много ли братчан могут себе позволить купить такое машино-место, машину и квартиру одновременно? Уж если горожане не хотят тратиться на платную автостоянку, то о каком машино-месте речь? Если бы строительство подземных и надземных парковок приносило прибыль, застройщики со своими проектами толпами стояли в городской администрации. Кроме того, застройщик не может приложить к проекту дома проект подземной парковки, которая находится вне пределов застраиваемой территории.
— Нужен общий план развития города, вот тогда и поговорим.
Депутату напомнили, что генеральный план города принимался думой в его присутствии.
— Давайте посмотрим, как будет выглядеть этот проект (по ул. Подбельского) с парковкой в 50 %. Давайте посмотрим, как будут выглядеть другие проекты с домами разной этажности.
Депутату пояснили, что это, вообще-то, без малого, создание новых проектов, и быстро не делается, а время для принятия решения имеет границы.
Почему-то депутаты делали основной упор на то, что «если мы сейчас установим норматив в 50 % для точечной застройки, то изменить мы его не сможем». Предлагали убрать эмоции, при этом сами эти эмоции и нагоняя. Тут, кажется, достаточно простая ситуация — никак и нигде точечная застройка в Братске с нормативом парковочных мест в
100 % (а где-то даже и с 30 %) невозможна в принципе, при обязательном условии рентабельности строительства. Нигде и никогда. Запретите точечную застройку, как это сделано в Самаре, Красноярске, Тюмени и Новосибирске. Закройте тему, но тогда придумайте, чем занять пустые места в микрорайонах.
Вывод
Проект решения о сокращении норматива со 100-процентной обеспеченности парковками до 50-процентной так и не получит развития, очевидно, до тех пор, пока застройщики не покажут народным избранникам в городской думе, образно говоря, балет с саблями на хулахупах и дрессированными хищниками. Тогда депутаты, может быть, поверят в очевидное — что 100-процентная обеспеченность парковками невозможна, а строительство домов — необходимо.
Да, понятно, что с одной стороны депутаты как бы боятся необдуманных решений, о которых их потом спросят избиратели (спойлер: никто не спросит, автор предполагает, что значительная часть избирателей вообще не понимает, чем занимается городская дума, и свой, как мы видим, опрометчивый выбор делает только по фотографии кандидата). С другой стороны — какие уже избиратели останутся в деградирующем городе, где ничего не строится? Получается, что и спрашивать будет некому.
Кирилл БАКУРКИН, фото автора , газета «Знамя»
